第1016章 一查才发现土地都被规划没了（1 / 2）

林杰放下手中的笔，接过许长明递过来的会议通知扫描件。

通知是昨天下午发出的，盖着“全国房地产行业协会”的红章。

会议主题标着：“新时期房地产开发配套标准研讨会”，副标题倒是有意思，促进房地产市场平稳健康发展。

林杰问：“参会的都有谁？”。

“名单在这里。”许长明翻到第二页，“二十三家大型房企的老总或副总，八家银行分管信贷的副行长，还有......六个城市的副市长或住建局长。”

林杰的目光在名单上扫过，看到几个熟悉的名字，恒达地产的王健、万瑞地产的孙伟、龙湖集团的吴亚军，都是国内房地产界的头面人物。

“时间地点？”

“明天上午九点，国际饭店，闭门会议，不邀请媒体。”

“不邀请媒体，却把六个城市的副市长请去了。”林杰笑了笑，“这是要给地方政府施压啊。闭门会议？我倒想听听，他们闭门都说些什么。”

许长明有些意外：“您要参会？”

“我参加他们肯定不自在。”林杰摆摆手，“但我们可以请他们来汇报嘛。通知住建部，以院学前教育改革领导小组办公室的名义，发函给房地产协会，就说要听取他们对幼儿园配建标准的意见建议。会议时间......就定在他们那个闭门会议结束后的下午三点。”

“直接去他们会场？”

“对，直接去。”林杰合上文件，“正好，我也有事要问他们。让他们准备准备，把过去十年所有开发项目的教育配套落实情况，整理成材料带过来。”

许长明记下，又问：“那上午的会？”

“照开。”林杰看了眼日程表，“住建部、自然资源部、教育部三家联合汇报，我要听的是全国小区配套幼儿园规划执行情况的全面排查结果。这个会，比房地产协会那个重要多了。”

上午九点，院第一会议室。

长条会议桌两侧坐满了人。

左边是住建部、自然资源部、教育部的相关负责人，右边是国务院办公厅、发改委、财政部的人。

每个人面前都堆着厚厚的材料。

林杰开口说：“各位，今天的会议主要是弄清楚全国到底有多少规划中的幼儿园，在开发过程中消失了。住建部先说。”

住建部副部长周明推了推眼镜：“林书记，根据我们初步排查，过去十年，全国批准建设城镇住宅小区项目共六万四千个，其中规划配建幼儿园的小区两万八千个，规划幼儿园总数三万一千所。”

“实际建成多少？”

周明顿了顿：“截止今年九月底，实际建成并移交教育部门办成普惠园的......八千七百所。”

会议室里响起一阵倒吸凉气的声音。

林杰平静的问道：“也就是说，，“规划的三万一千所幼儿园，只建成了不到九千所。剩下的两万两千多所，去哪了？”

“情况比较复杂。”自然资源部副部长接话，“一部分是项目还在建设中，幼儿园作为后期配套，还没到建设阶段；一部分是开发商以资金紧张、市场变化为由申请调整规划，把教育用地改成了商业或住宅用地；还有一部分是......规划审批时就是纸上谈兵，根本没有落实条件。”

“哪种情况最多？”

“第二种。”自然资源部副部长翻开一份统计表，“过去十年，全国各城市规委会共批准教育用地调整为其他用途的申请两千三百七十四件，涉及土地面积九万八千亩。其中，调整为商业用地的占45%，调整为住宅用地的占38%，调整为其他公共设施的占17%。”

“九万八千亩。”林杰重复这个数字，“按标准，一亩地可以建一所六班制幼儿园。九万八千亩，就是九万八千所幼儿园。按每所幼儿园两百个学位计算，可以解决一千九百六十万个孩子的入园问题。”

他看向在座的人：“而我们每年普惠园学位缺口才八十万。如果这些地没被调整，能解决多少年的问题？”

没人说话。

“我想看看具体的案例。”林杰说，“最典型的，最有代表性的。”

自然资源部的一位司长操作电脑，大屏幕上出现一张卫星地图。

地图上，一片高层住宅楼密集的区域被标红。

“这是广州市天河区珠江新城片区，2015年的规划。”司长说，“当时规划了八所幼儿园，分布在八个新建小区。但现在实际建成的只有三所，另外五所的地块，全部被调整为商业写字楼。”

他调出规划变更审批文件：“这是2017年的一份审批记录。开发商天河置业有限公司申请将原规划幼儿园用地调整为商务金融用地，理由是片区商业配套不足，影响土地价值。市规委会审议通过，条件是开发商需缴纳教育设施配套费。”

“配套费交了吗？”

“交了。”司长又调出另一份文件，“每亩地五十万，五块地一共两百五十亩，应缴一亿两千五百万。实际缴纳......两千五百万。”

“剩下的一个亿呢？”

“申请了分期缴纳和减免。”司长苦笑，“理由是企业经营困难，资金链紧张。市里考虑到保市场主体，同意了。”

林杰靠在椅背上：“也就是说，开发商用两千五百万，换来了五块可以建写字楼的地。按珠江新城现在的土地价格，这些地值多少钱？”

“保守估计，三十个亿。”

会议室里一片寂静。

“好生意。”林杰说，“用两千五百万，撬动三十个亿。这笔买卖，谁不愿意做？”

他接着问教育部基础教育司司长：“你们那边有什么发现？”

基础教育司司长李娟是位五十岁左右的女干部，说话干脆利落：“林书记，我们做了个对比分析。选取了十个大城市，对比2015年和2020年的教育设施专项规划。发现一个共同现象，规划中的幼儿园数量在逐年缩水。”

她调出一组对比图：“以杭州市为例，2015年规划到2020年新建幼儿园三百二十所。但2020年的实际统计，只建了一百八十所。少的一百四十所，在历次规划修编中，被以‘优化布局’‘提高集约度’等理由，逐步削减了。”

“谁修的编？怎么通过的？”

“各区的规划分局提出调整建议，市规划局汇总，报市规委会审议。”李娟说，“规委会的组成，包括分管副市长、各相关局局长、专家学者。表决方式......一般是原则通过。”

“专家学者？”林杰抓住这个词，“哪些专家学者？”

李娟拿出一份名单：“我们整理了十个城市规委会专家委员名单，发现一个现象，超过60%的专家，所在的科研机构或高校，接受过房地产企业的科研经费或捐赠。个别专家，还担任着房企的独立董事或顾问。”

她把名单递给林杰：“这是最典型的几位。这位王教授，清华大学城市规划专业的博导，同时是恒达地产的独立董事，年薪八十万。这位李研究员，中国城市规划设计研究院的高级规划师，万瑞地产的顾问，每年顾问费五十万。”

林杰看着名单，笑了：“难怪规划总是往有利于开发商的方向调整。原来裁判员和运动员，早就穿一条裤子了。”

“还不止。”李娟补充，“我们在调研中发现，有些城市在土地出让时玩双轨制，公开的规划条件写着需配建幼儿园，但私下给开发商的补充协议里，却允许以缴纳配套费代替实际建设。配套费标准，远低于实际建设成本。”

“比如？”

“比如在成都，建一所十二班幼儿园的成本大约八百万。但配套费标准只有三百万。开发商当然选择交钱，而不是建房。”

林杰站起来，在会议室里踱步。

走了两圈，他停下：“各位，情况已经很清楚了。问题不在开发商贪心，商人逐利是天性。问题在我们的制度有漏洞，监管有盲区，执行有偏差。”

他回到座位：“现在我要问的是，怎么堵住这些漏洞？”

会议室里开始讨论。

住建部的一位司长说：“应该建立规划调整的负面清单，教育用地调整为其他用途的，必须报省级以上主管部门审批，不能由市里自己决定。”

自然资源部的同志补充：“还要建立土地出让合同和规划许可的联动机制。不按规划配建幼儿园的，不予办理竣工验收，不予发放房产证。”

教育部的李娟提出：“对已经调整的教育用地，要追缴土地差价。按调整后的土地市场价格，减去原教育用地价格，差价部分全部收缴，专项用于补建幼儿园。”

财政部的人算了笔账：“如果要追缴过去十年的土地差价，涉及金额可能高达上千亿。这笔钱，很多开发商可能拿不出来，或者不愿意拿。”

“拿不出来就破产清算。”林杰十分坚决的说，“挪用教育用地赚的钱，必须吐出来。吐不出来，就用资产抵。开发商有别墅、豪车、游艇吧？有股权、存款、理财产品吧？该查封的查封，该拍卖的拍卖。”

他环视众人：“我知道，这么做会有阻力，会有反弹，甚至会有人说破坏营商环境。但我想请大家思考一个问题，什么样的营商环境是健康的？是让守规矩的企业吃亏，让钻空子的企业暴富的营商环境吗？如果是这样，那这种营商环境，破坏就破坏了，没什么可惜的。”

会议室里鸦雀无声。

“今天下午，我要见房地产协会的人。”林杰说，“我会明确告诉他们三件事：第一，过去调整的教育用地，该补缴的差价必须补缴；第二，在建和未建的项目，必须按规划配建幼儿园，没有讨价还价的余地；第三，从今天起，任何教育用地调整申请，一律暂停审批，等国家新政策出台。”

他看向许长明：“通知办公厅，下午的会议扩大范围。除了房地产协会，把今天参会的六个城市的副市长、住建局长，还有刚才名单上的那些专家学者，都请来。我一起见。”

“一起见？”许长明愣了，“那得五六十人......”

“五六十人怎么了？”林杰说，“正好，把话一次说清楚。”

散会后，林杰回到办公室。刚坐下，手机响了。

是儿子林念苏。

“爸，您看到网上的文章了吗？”

“什么文章？”

“一篇题为警惕以教育名义的国进民退的评论，发在《经济观察报》上。作者是社科院的一位研究员，文章里说您推动的幼儿园治理是‘政府的手伸得太长’，会‘扼杀市场活力’，建议‘应该让市场来决定教育资源分配’。”

林杰打开电脑，搜到那篇文章。

五千多字，引经据典，从亚当·斯密说到哈耶克，结论是“政府应该退出教育领域，让民营资本充分竞争，通过市场机制实现资源最优配置”。

文章

“说得对！教育就应该市场化！”

“政府办幼儿园，效率低下，质量差劲！”

“我们小区民办园一个月五千，但教得好，家长愿意掏钱。普惠园一千二，但老师没经验，谁去啊？”

林杰看完，笑了。

“爸，您还笑？”林念苏在电话那头急了，“这篇文章影响很大，好几个微信群都在转。我导师说，这是有人组织的舆论攻势。”

“我知道。”林杰说，“文章写得不错，逻辑严密，观点鲜明。就是有一点，作者可能从来没为孩子上幼儿园的事发过愁。”

他顿了顿：“念苏，你帮我查查这个作者。他孩子多大？在哪上的幼儿园？学费多少？”

“我查了。”林念苏显然有备而来，“作者刘志远，社科院经济所研究员，五十二岁。他女儿二十八岁，在美国读的博士，现在硅谷工作。他外孙......在美国出生，今年两岁，上的是私立幼儿园，一年学费四万美元。”

“四万美元，合人民币二十多万。”林杰点头，“难怪他觉得‘市场决定’好。他享受得起嘛。”

“爸，您打算怎么回应？”

“不回应。”林杰说，“跟这些人打嘴仗，没意义。我们要做的是，让老百姓看到实实在在的变化，小区里有了普惠园，学费降下来了，质量提上去了。家长们的口碑，比一万篇评论文章都有说服力。”